Hernán Racciatti

Las edificaciones sometidas al régimen del dominio horizontal se han incrementado notablemente desde las primeras épocas de la vigencia de la ley a la hora actual. Hoy no solo existen construcciones con unidades destinadas a vivienda, sino a toda clase de actividades comerciales, profesionales o aún de esparcimiento, como son, por ejemplo, las guarderías náuticas también divididas en propiedad horizontal.

Me ha parecido así, que dada esta circunstancia, resultaba plausible efectuar un breve análisis de algunas de las reglas que rigen este tipo de dominio, que no se limitan a la preceptiva contenida en la ley 13.512 sino que incluyen, como no podía ser de otra forma, las normas de nuestro sabio Código Civil cuyos criterios, como dije en oportunidad de escribir en la obra editada por esta Academia en homenaje al destacado jurista y hombre público que fue Dalmacio Vélez Sársfield, aún hoy, después de ciento treinta

años de su sanción, resultan útiles para solucionar situaciones que plantea una ley vertebrada con mucha posterioridad, brillando, como se ha puesto de manifiesto por alguna doctrina, “con todos los visos de una milagrosa clarividencia”, como si aquellos criterios hubieran estando reservando el respaldo que los antiguos preceptos debían prodigar a un instituto que fue rechazado, cuando pudo ser prematuro, para brindarle el apoyo de su sabiduría, cuando hubo que admitirlo ante las nuevas exigencias de la sociedad. El sistema de Vélez.-

Vélez Sársfield, coincidiendo con su criterio de rechazar el derecho de superficie, prohibió también la propiedad horizontal en el art. 2617 del Código Civil estableciendo que “el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad”, a pesar de reconocer, en la nota a dicho artículo, “que la mayoría de los códigos extranjeros lo permiten”, agregando que “la división horizontal dando a uno los bajos y a otro los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio”.

Que es la opinión que Vélez había adelantado en la nota al art. 2502, cuando considera que “la multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede perjudicar mucho a la explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades...”.

Con estos antecedentes, ha podido afirmarse en la doctrina española, que el Código Civil argentino, fue el primero en el derecho comparado que rechazó la propiedad horizontal, mientras que el primero en adoptarla fue el Código Civil francés de 1804 que en un solo artículo, de reducido contenido, reguló el sistema ubicándolo en la materia referida al reparto de las expensas comunes.

Las diferencias de criterio entre nuestro Código Civil y el francés, radicaban, sin duda, en las distintas necesidades de cada sociedad. En la Argentina, a la época de la sanción del Código Civil la extensión territorial y la ausencia de desarrollo industrial justificaban el criterio de Vélez, mientras que en Europa ocurría precisamente lo contrario.

La concentración de la población urbana fue exigiendo la consagración legislativa de la propiedad horizontal, constituyendo, cada vez más, un pensamiento compartido por nuestros juristas y parlamentarios.

Fue así, que en julio de 1928 el senador por Catamarca, Alejandro Ruzo, presentó en la Cámara que integraba, un proyecto que incorporaba la propiedad horizontal, dejando sin efecto la norma prohibitiva del art. 2617 del Código Civil, y que algo más de diez años después, en 1939, otra iniciativa, persiguiendo la misma finalidad, fuera presentada en la Cámara de Diputados por el Dr. Leónidas Anastasi. Iniciativa que fue seguida en 1946 y 1948 por proyectos del diputado Ernesto Sanmartino.

Hasta que, finalmente, otro proyecto remitido al Senado en 1947 por el Poder Ejecutivo, terminó convirtiéndose en la ley que introdujo en nuestro derecho el régimen de la propiedad horizontal.

Esta ley que lleva el Nº 13.512, fue promulgada y está vigencia desde 1948, rigiendo hasta el presente sin modificación alguna.

Aunque la eficacia de la ley 13.512 ha quedado probada, por haber constituido durante más de cincuenta años un adecuado instrumento regulador del sistema, existe consenso doctrinario en que resultan necesarias algunas reformas de su articulado, a fin de ajustarlo a la experiencia producida durante su vigencia y subsanar algunos defectos originarios.

Por esta circunstancia, la ley ha sido objeto de numerosos proyectos de reforma, la mayoría de ellos integrales. Entre estos intentos, pueden citarse el Anteproyecto de la entonces Secretaría de Estado de Justicia de la Nación de 1968, el Anteproyecto del Consejo Federal del Notariado Argentino y del Comité Permanente de la Propiedad Horizontal del mismo año, el proyecto confeccionado en 1981 por los Dres. Jorge H. Alterini, Guillermo L.Allende, Agustín Durañona y Vedia y Carlos A. Chevallier Boutell, el proyecto del diputado Osvaldo Rodrigo de 1989, el proyecto de las Comisiones de Legislación General y de Vivienda de la Cámara de Diputados de la Nación, con media sanción legislativa del 30 de septiembre de 1992, que fue reproducido (con ligeras modificaciones destinadas a armonizar su texto con el del código al que debía incorporarse) en el título XIV del proyecto de ley de

Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la denominada Comisión Federal de la Cámara de Diputados, con sanción de la Cámara de origen, y luego, también con algunas modificaciones,

incorporado al título V del llamado proyecto de Código Civil de 1998. Por último, el proyecto redactado por el autor de este comentario, presentado en las XIV Jornadas de Derecho Civil celebradas en la ciudad de Tucumán en septiembre de 1993.

Cabe destacar, que aunque los últimos intentos que he referido resultan coincidentes en los aspectos fundamentales de la ley 13.512 que deben ser objeto de reforma, mientras los trabajos mencionados al final están dirigidos a implementar un sistema que no conserva la estructura de la ley vigente la que se sustituye íntegramente, el proyecto redactado, por el que expone, solo persigue la actualización de la ley 13.512 con las soluciones volcadas en su estudio por la doctrina y la jurisprudencia.

Ello, porque siempre he sostenido que para modernizar la ley que rige, bastan unas pocas modificaciones de su articulado para adecuarla a la experiencia producida en su aplicación, como son

esencialmente (porque lo demás es detalle), la personalidad y la responsabilidad civil del consorcio, el régimen de las asambleas, los mecanismos de compulsión para el cobro de las expensas comunes, las nuevas formas del dominio horizontal y el régimen de los grandes y pequeños consorcios.

Sobre estos temas me iré refiriendo, al analizar la perfectibilidad de la ley de la materia en el curso de esta exposición.

Conviene recordar previamente, sin embargo, que el sistema de la propiedad horizontal se encuentra organizado entre nosotros, mediante la combinación del dominio individual con el condominio de indivisión forzosa, coincidiendo, con la legislación comparada atinente al tópico.

Empero cabe consignar, que los problemas que plantea esta clase de dominio no pueden ser resueltos aplicando simplemente las reglas de una u otra figura tomadas aisladamente, porque la amalgama entre dominio individual y condominio es tan íntima en esta figura, que las cuestiones a considerar merecen una interpretación especial.

En este sistema, no obstante la propiedad exclusiva sobre cada unidad, la existencia de un centro de intereses comunes, provisto de una organización interna de naturaleza deliberativa y ejecutiva (asambleas y administrador, arts. 8, 9 y 10 ley 13.512 y arts. 3 inc. 7 y 8 dec. 18734/49) y de una regulación patrimonial, claramente diferenciada del condominio de indivisión forzosa legislado por el Código Civil (arts. 8 y 17 ley 13.512), pone de manifiesto que existe en la materia un fin utilitario, distinto del individual, que supera a este último.

Pero es más, aparte de todo esto, con la vigencia de la ley el suelo aparece como un accesorio de las unidades (arts. 2º y 3º in fine) produciéndose una inversión a los principios de accesión del dominio común fundados en la prevalencia del terreno sobre lo construido. Aquí la cosa principal son los departamentos o pisos y lo accesorio es el terreno. Esta naturaleza sui generis de la propiedad horizontal obliga, pues, a considerarla como un derecho real autónomo, que como tal, debiera ser incorporado a la nómina indicada en el art. 2503 del Código Civil. Así lo hacen los modernos proyectos de reforma de la

ley citados más atrás, coincidiendo con el criterio adoptado en el dictamen preliminar de la mayoría de la Comisión destinada a tratar el tópico en el III Congreso Nacional de Derecho Civil en 1961.

Además, como si los elementos característicos de la figura que sirven para distinguirla del dominio común fueran pocos, los consorcios tienen un estatuto que los rige (el reglamento de copropiedad y administración) tienen nombre, domicilio, capacidad y aptitud patrimonial lo que lleva a la conclusión de que estamos frente a un ente con personalidad jurídica cuyo carácter se encuentra respaldado, en nuestro derecho, a partir de la sanción del actual texto del art. 33 del Cód. Civil, que permite incluir, en la categoría de personas jurídicas de derecho privado, a todos los entes, que como el consorcio tengan capacidad para ser titulares de derechos y deberes, aptitud a la que me referiré más adelante.

Esta postura, de la personalidad jurídica, rechazada por parte de nuestra doctrina7 y al principio de la vigencia de la ley por alguna jurisprudencia8, prevaleció luego de manera prácticamente uniforme en todo el país en la materia civil y comercial, habiendo existido solamente divergencias en el fuero laboral hasta el año 1965, época en que un importante plenario unificó el criterio para dicho fuero pronunciándose por el reconocimiento de la personalidad del consorcio.

La doctrina judicial referida, se mantuvo pacífica hasta 1984, año en que la Sala A de la Cámara Nacional Civil, reviendo su criterio anterior, dicta un fallo que conmovió los cimientos de la hasta entonces uniforme postura jurisprudencial.

Esta sentencia, solidamente fundada por el vocal preopinante, Dr. Eduardo Zannoni, estima impropio calificar al consorcio como persona jurídica, considerando, en cambio, que cuando la ley 13.512 alude al consorcio de propietarios, no lo hace para atribuirle el carácter de sujeto de derecho distinto de sus integrantes, sino para referirse al conjunto de los propietarios como sujetos "sometidos a un específico o particular modo de conservar o administrar las cosas comunes", lo cual implica, a su juicio, la necesidad legal de confeccionar un reglamento, la de designar un administrador representante de los propietarios, la de determinar la proporción en el pago de las expensas comunes, la posibilidad de cada propietario de efectuar expensas extraordinarias en ausencia del administrador, etc.

Concluyendo, el magistrado que vota en este sentido, que este "específico modo de administrar y preservar las cosas comunes", cuando trasciende las relaciones internas de los propietarios a las relaciones externas de éstos, lo hace como una relación de comunidad del derecho, como podrían ser, entre otras, el condominio ordinario, la comunidad hereditaria o la sociedad conyugal en cuanto a los gananciales, con la consecuencia de que esta tesis serviría para atribuir la necesaria subjetividad, para resolver frente a terceros, la unidad del derecho reconocido a la pluralidad de titulares.

Posteriormente, en otros supuestos, uno afín al referido11 y el otro sustancialmente diferente, juzgando un caso de responsabilidad civil del consorcio, la misma Sala A atribuye tal responsabilidad a los consorcistas, atento al criterio de la ausencia de personalidad de aquel, sostenida en el fallo de 1984.12

Esta concepción, fue luego seguida por la Sala D de la misma Cámara, al resolver un supuesto de legitimación procesal de un consorcio para demandar por evicción, aseverando que tal garantía corresponde a los propietarios y no al consorcio13, así como por la Sala F en un caso de otra especie, como era el cobro de una deuda fiscal del consorcio, donde se resolvió que los responsables eran

los propietarios14 y partiendo de estos principios, la Sala B del mismo Tribunal, sostuvo que cuando la ley se refiere al administrador como mandatario legal de los "propietarios" y no del "consorcio" la interpretación literal del precepto lleva a comprobar, a juicio del órgano jurisdiccional, que el administrador es el representante legal de aquellos y no de una persona distinta, así como que la inexistencia del patrimonio del consorcio conduce a la ineludible ejecución de los créditos de terceros (en el caso honorarios) contra cada uno de los titulares de las unidades en el edificio.

Algunos tribunales, sin embargo, siguen manteniendo la tesis de la personalidad, no obstante la existencia de la corriente jurisprudencial negatoria. Así, por ejemplo, la Sala II de la Cámara de Apelaciones de Mar del Plata16, y la Sala C de la Cámara Nacional Civil, han puesto de relieve, que el consorcio de propietarios es sujeto de derechos conforme lo dispuesto por el art. 33 del Código Civil, siendo su personalidad jurídica limitada de conformidad con lo establecido por el art. 35 de dicho código17 que fue el criterio adoptado después, en tema afín, por la Cámara Nacional Civil, Sala F. 18

Esta interpretación aparece como la más correcta debiendo agregarse, además en apoyo de la misma que tampoco parece adecuado negar la personalidad del consorcio, atribuyéndole falta de patrimonio propio, como lo hacen algunos de los fallos negatorios de tal personalidad.19 En primer lugar, porque aunque

fuera cierto que el consorcio careciera de patrimonio, con su aptitud patrimonial basta, como ocurre con las personas individuales, para reconocerle ese atributo de la personalidad. En segundo término, porque, en realidad, el consorcio tiene patrimonio propio, esto es, independiente del de sus integrantes20, patrimonio que está constituido, entre otros bienes, por los créditos por expensas comunes, el crédito por el cobro de la medianería, los fondos de reserva, las rentas provenientes de las cosas comunes, etc., y que como lo pondré de relieve, responde por las deudas del consorcio sin perjuicio de la responsabilidad subsidiaria de sus integrantes.

Por último, en lo que hace al argumento de la Sala B21, en el sentido de que el administrador no responde al consorcio, sino a los propietarios, porque la ley lo califica como mandatario de éstos, cabe consignar que esta interpretación, prescinde de que en la materia, resulta indiferente a la vigencia de la representación los cambios producidos en el conjunto de los propietarios con motivo de fallecimientos o enajenaciones, aparte de que el mandato no puede serle revocado al administrador individualmente, sino por la asamblea (inc. b de este art. 9º) lo que demuestra que la representación no es individual sino colectiva.

De esta manera, queda claro, en síntesis, que habiéndose quebrado aquella uniformidad jurisprudencial mencionada más atrás y cuestionada la existencia de la personalidad jurídica del consorcio, se torna indispensable su reconocimiento por vía legislativa, lo que en definitiva constituye una antigua  aspiración de la doctrina nacional que podría calificarse de unánime de lege ferenda.

Un tema vinculado con el expuesto, es el relativo a la responsabilidad civil del consorcio. Partiendo del principio de la existencia de esa personalidad, debe concluirse que éste responde por los daños causados a los terceros por las cosas de las que se sirve o tiene a su cuidado y por el personal de su dependencia, incluyendo al administrador, en el ámbito de la responsabilidad extracontractual, sin perjuicio de su obligación de reparar los daños emergentes del incumplimiento de los contratos celebrados con los propios consorcistas o con otros terceros, en lo que hace a la responsabilidad contractual.

Siguiendo las reglas establecidas por la Segunda Conferencia de Propiedad Horizontal celebrada en Rosario en 1969, debe concluirse, de lege lata, que en estos casos los consorcistas responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en los términos del art. 1713 del Código Civil.

Conforme este criterio, después de excutidos los bienes del consorcio (vgr. fondo de reserva, los provenientes de bienes comunes productivos de renta, los créditos por expensas comunes, etc.), es posible agredir el patrimonio de los consorcistas, quienes responden a la manera de los fiadores, conforme el mencionado art. 1713 del Código Civil, por partes iguales (arg. art. 1747 y 1750

Código Civil), sin perjuicio que luego la deuda se reparta en la proporción en que cada uno contribuye a las expensas comunes (arg. art. 1752, Código Civil y art. 8º ley 13.512).

Esta postura que perfecciona a la ley vigente, fue recogida en el proyecto de reforma de 1998 (art. 1980) y en el del que soy autor (art.9°, 3er.apartado), aunque estableciendo que tal responsabilidad de los dueños lo es, en proporción a sus respectivos porcentuales de dominio y no por partes iguales.

En cuanto al tipo de responsabilidad extracontractual del consorcio o de sus miembros, debe concluirse que es objetiva. En los daños derivados de las cosas inanimadas el factor de atribución es el riesgo o vicio de la cosa (art. 1113, segunda parte del Código Civil), mientras que respecto de los dependientes, el factor es la garantía, aunque en el fondo la culpa, como fundamento principal de la responsabilidad civil aparece. Cuando se trata del vicio de la cosa, porque la existencia del vicio evidencia falta de diligencia (culpa del dueño o guardián) y en lo que hace al riesgo, porque la inversión de la carga de la prueba (culpa de la víctima, o de un tercero por el que no se deba responder o el caso fortuito extraño a

la cosa) demuestra, aunque sea por contraste, que el concepto de culpa juega si se tiene en cuenta que para eximirse de responsabilidad hay que probar la culpa ajena o la interrupción del nexo causal. Respecto de la obligación de garantía por el subordinado, inexcusable para el principal, se basa también en la culpa de aquel que se desplaza a éste, justamente por no haber asumido la posibilidad de incurrir en culpa propia.

Un problema grave, ínsito desde su origen en el régimen vigente, y que han tratado de remediar, tanto el proyecto de reforma al Cód. Civil de 1998, como el de que soy autor, es el del quórum y del cómputo de los votos asamblearios porque cuando la ley se refiere a las resoluciones que deben tomarse en las asambleas, no indica la posibilidad de resolver los asuntos previstos computando los votos sobre los consorcistas presentes, sino sobre el total de los miembros del consorcio.

Esta circunstancia determina que cuando no fuera posible lograr la “reunión de la mayoría necesaria de propietarios” deba recurrirse al juez para que sea éste quien convoque la reunión (art. 10 Ley 13.512).

Dado este sistema, resulta indudable que la vía judicial debería ser, en la práctica, la forma más corriente de convocatoria de las asambleas. Y si no lo es, ello se debe a que en la mayoría de los reglamentos de copropiedad que se dictan se incluyen cláusulas, que al margen de la ley, admiten la validez de asambleas en segunda convocatoria con la sola presencia de los propietarios que concurran, o porque se recurre al expediente ilegítimo de obtener el consentimiento de cada consorcista en forma sucesiva, como ser recorriendo unidad por unidad.

En el primer supuesto se viola uno de los principios imperativos de la ley que el reglamento no puede desconocer.

En este sentido, la Cámara Nacional Civil por su Sala B decidió que el quórum de la asamblea se forma con la presencia de un número mínimo de propietarios que fije la ley o el reglamento para el asunto de que se trate a fin de resolverlo con la mayoría necesaria23, y la Sala II de la Cámara Nacional Especial Civil y Comercial resolvió que cuando el reglamento de copropiedad exige unanimidad para decidir esta no debe computarse sobre los presentes en la asamblea sino sobre todos los integrantes del consorcio.

En la segunda situación mencionada precedentemente se prescinde de la deliberación que impone la ley.

En este aspecto, existe consenso en la doctrina, así como en los fallos judiciales, acerca de la invalidez de cualquier resolución consorcial tomada fuera de la asamblea, porque de esta forma se omite la deliberación necesaria para la decisión de cada partícipe, ya que para que los propietarios hayan expresado una opinión deliberada, debe haber existido deliberación, por ello es que en nuestros tribunales se ha sostenido, que la reunión de los propietarios en las asambleas previstas por la ley 13.512, no constituye un recaudo puramente formal que pueda suplirse con la adhesión individual de cada uno de ellos a la resolución proyectada25, careciendo de validez la resolución adoptada por la mayoría del consorcio si no se convoca a asamblea, recogiéndose la firma de aquéllos en sus respectivos domicilios.

Los dos procedimientos destinados a obtener la decisión del consorcio que se han considerado erróneos precedentemente, desembocan en la invalidez de los actos jurídicos producidos conforme a ellos. Los referidos al quórum resultan nulos por presentarse el vicio de que adolecen patente o manifiesto en la cláusula reglamentaria que los autoriza. Y los relacionados con la falta de deliberación, aparecen, en cambio, como anulables por depender su invalidez de la investigación judicial, aunque conviene aclarar, que en ambos casos la nulidad es relativa y susceptible de ser confirmada por otra asamblea válida, por tratarse en estos supuestos, de nulidades que afectan solo el interés particular de los propietarios.

Y es por las circunstancias mencionadas, que en los últimos proyectos de reforma de la ley 13.512, en mayor o en menor medida, se ha adoptado el régimen del consentimiento presunto para evitar los entorpecimientos que pudieren causar la falta de asistencia de los propietarios a las asambleas debidamente convocadas.

Así, el proyecto de reforma al Código Civil de 1998 admite las decisiones de los presentes tomadas por la mayoría absoluta (de personas y capital) si éstas no merecieran la oposición de los ausentes, con mayoría suficiente, dentro de los quince días de notificadas (art. 1993). Y en el proyecto presentado en las XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil en Tucumán en 1993, por quien expone, mientras que para las reuniones que requieran unanimidad, basta la aprobación de los presentes, si los ausentes no se opusieren dentro de los treinta días de su notificación, en aquellas en que fuere suficiente la mayoría, recién se admite la intervención judicial, cuando no se hubieren logrado las mayorías legales (de personas y de capital) impuestas para la segunda convocatoria (art. 12).

Otro principio, sumamente importante, que creo conveniente mencionar, y que debe ser previsto por vía de una reforma legislativa, es el relacionado con el término para impugnar las resoluciones asamblearias, que, pudieren estar afectadas de vicios determinantes de su invalidez, sea en la faz constitutiva, como en la deliberativa o en la resolutiva.

Sobre este tópico de lege lata la doctrina prevaleciente entiende, que a falta de una disposición específica en la ley, como ocurre en legislaciones de otros países (vgr. Cód. Civ. Italiano de 1942 -art. 1137, 30 días-; ley española de 1999 -art. 18, 3 meses-, salvo decisiones contrarias a la ley o al estatuto, en cuyo caso la caducidad es de un año-ley francesa de 1965 -art. 42, dos meses-), debe estarse al término decenal, indicado por el Código Civil para la prescripción de las acciones personales (art. 4023 Cód. Civ.), por remisión al principio general de aplicación de las leyes análogas (art. 16 Cód. Civ.), salvo la posibilidad de recurrir a la prescripción de dos años si la acción se fundare en vicios del consentimiento (art. 4030 Cód. cit.)

Como estos plazos resultan demasiados extensos para mantener la certeza de las resoluciones asamblearias, que se verían afectadas por la posibilidad de demandar su invalidez durante términos tan prolongados, es que de lege ferenda, se ha propuesto la conveniencia de establecer plazos breves de

caducidad para el ejercicio de acciones de este tipo en una próxima reforma legislativa. Así, en el proyecto de reforma al Código Civil de 1998 se ha optado por el término de 30 días, desde que la decisión de la asamblea tuvo principio de ejecución (art. 1993) y en el presentado por quien expone a las XIV Jornadas de Tucumán, se ha inclinado por el de 60 días, desde su notificación a los propietarios disidentes, abstenidos o ausentes (art.12).

Pero, mientras no exista la previsión normativa, la única solución para mantener la estabilidad de las decisiones de las asambleas es la consagración de un plazo corto de caducidad por vía del reglamento de copropiedad.

En lo que hace a los medios para lograr el pago de los gastos comunes debe advertirse que la ley vigente no ha adoptado el trámite ejecutivo para su cobro. Por esta circunstancia, muchos reglamentos de copropiedad y administración debieron prever el punto, creando el título ejecutivo por vía convencional.

Superando algunas objeciones de la doctrina minoritaria, que sostuvo que para que un título pudiera traer aparejada ejecución ello debía estar previsto en la preceptiva procesal, la jurisprudencia, tras alguna vacilación inicial, concluyó por admitir pacíficamente la procedencia de la vía elegida en el reglamento.

Este criterio, que privilegia procesalmente el crédito por expensas, que consagraban alguna de las leyes que fueron fuente de la nuestra, como la ley chilena y uruguaya (art. 5 y 16 respectivamente) y que no fue seguido por la ley 13.512, es el admitido por casi todos los proyectos de reforma de la ley actual, que en parecidos términos establecen que el certificado de deuda, expedido por el administrador, constituye título ejecutivo para el cobro de las expensas comunes, que es la fórmula, que en términos generales y con pocas diferencias, ha seguido el Código Procesal de la Nación y algunos códigos procesales provinciales, como los de Buenos Aires, Córdoba, Catamarca, Chaco, Chubut, Entre Ríos, Misiones, Santa Cruz, Formosa, La Pampa, Neuquén, Río Negro, Santiago del Estero, San Luís y Salta.

Otro de los medios de compulsión adoptados por los consorcistas, desde las primeras épocas de vigencia de la ley 13.512, para asegurar el cobro normal de las expensas comunes ha sido el de pactar en los reglamentos de copropiedad, intereses punitorios más o menos elevados, para el caso de mora en el pago de las expensas debidas por alguno de ellos.

La jurisprudencia se ha inclinado, de manera pacífica, en admitir la legitimidad de este tipo de convenios poniendo de relieve, la importancia que para el régimen de la propiedad horizontal, reviste el cumplimiento puntual del pago de las expensas comunes.

Pero, no es uniforme, en lo que hace al monto de los intereses pactados.

Así, mientras por un lado el principio general que orienta los fallos dictados es el de que en este tema, no juegan las mismas pautas que en materia de usura.27, por el otro costado, la mayor parte de los casos sentenciados, han reducido notablemente las tasas convenidas en los reglamentos con el argumento de que estas no guardaban relación con el perjuicio sufrido por la falta de pago, o que aparecían desproporcionadas respecto de las que rigen en caso de incumplimientos de otros tipos de obligaciones de dar sumas de dinero. A juicio del que esto expone, estas sentencias se encuentran influenciadas por la solución brindada por nuestros tribunales a otros supuestos de deudas dinerarias, ajenas a la propiedad

horizontal, como son las emergentes del contrato de mutuo, a cuyo respecto existe consenso jurisprudencial en la necesidad de marcar pautas respecto de la licitud de los intereses convenidos, a fin de considerar usurarios a aquellos que por su magnitud pudieren contrariar los principios vinculados con la moral y las buenas costumbres conforme lo preceptuado por el art. 953 del Código Civil.

Conviene poner de resalto, que este no es el supuesto de la propiedad horizontal. En este régimen, de lo que se trata es de incluir una cláusula penal en forma de intereses elevados, que no se encuentra pactada en beneficio de un acreedor particular, sino del consorcio, integrado inclusive por el propio deudor cuya

identidad ni siquiera se conoce desde el principio y donde todos los consorcistas son, recíprocamente, potenciales acreedores y deudores. Todo ello sirve para descartar la usura, o un aprovechamiento abusivo de la situación del deudor, razón por la cual, ejerciendo la cláusula penal en forma de intereses, una función más compulsiva que resarcitoria, resulta lógico que la tasa de interés convenida sea bastante más alta que en otras especies de obligaciones de dar sumas de dinero.

Otro remedio compulsivo para obtener una regular recaudación de las expensas comunes, consiste de lege lata en la estipulación, en el reglamento de copropiedad, que autorice a la asamblea a privar del derecho de voto o de la facultad de participar en ella, al propietario que esté en mora en el pago de los gastos a su cargo, sanción que resultaría conveniente incorporar en una futura reforma legislativa.

Sobre algunos aspectos de la propiedad horizontal que deben integrarse a la ley.-

Finalmente, respecto de las nuevas formas del dominio horizontal y de los pequeños y grandes consorcios, regulaciones que faltan en la ley 13.512 y cuya inclusión hace también a la perfectibilidad de su normativa, cabe agregar unas breves consideraciones, sobre este aspecto de la figura en análisis.

En lo que hace a las manifestaciones modernas de la propiedad horizontal, como son los lotes de terreno, destinados a loteos urbanos, clubes de campos, parques industriales, countries, centros de compra y semejantes, y aún los cementerios privados, que en el sistema actual no tienen sustento legal en el régimen de la propiedad horizontal, cuando falta la edificación, por ausencia de la cosa objeto del derecho, por ser el terreno accesorio del edificio en la regulación vigente, la tendencia legislativa es la de su incorporación al régimen horizontal, como lo hacen la ley francesa 65.557 de 1965 y la nueva ley española nº 8 de 1999, así como los últimos proyectos de reforma de nuestra ley.

En el caso de que estos conjuntos inmobiliarios se sometan a la propiedad horizontal, la regla legal debe ser que solo serán comunes las partes del terreno destinadas a calles de acceso o de comunicación, así como las infraestructuras que fueren de uso comunitario, mientras que las parcelas asignadas a cada dueño, estén o no edificadas, pertenecerán a la propiedad exclusiva de éstos, con la particularidad de que el reglamento de copropiedad pueda establecer limitaciones edilicias para mantener la armonía y la estética del conjunto.

Con relación a los pequeños y a los grandes consorcios, los requerimientos de una abundante doctrina y la satisfacción de evidentes necesidades prácticas hacen conveniente su regulación legal con prescindencia de las asambleas, y con una administración sencilla para los edificios que cuenten con un reducido número de unidades con una disciplina más compleja, en cambio, para los denominados “megaconsorcios”, especialmente para las construcciones con unidades con diferentes destinos, como pueden ser los edificios divididos en vivienda, galerías comerciales y cocheras, que obviamente presentan exigencias distintas para cada sector.

En este último caso, debería poder preverse por vía del reglamento de copropiedad todo lo relativo al uso, aprovechamiento y régimen de las expensas comunes correspondiente a cada sector, con  independencia de los demás, así como adoptarse un sistema de administración separada de los diferentes sectores, a cargo de una subasamblea y un subadministrador, para cada uno de ellos, sin perjuicio de la que corresponde a la totalidad del inmueble, cuya asamblea general debe conservar tanto la representación del consorcio frente a los terceros por medio del administrador del edificio, como la posibilidad de dirimir los eventuales conflictos de intereses entre los distintos sectores, no obstante la existencia de los subconsorcios en el orden interno.

Concluyendo, debe hacerse notar, que si es cierto que la ley 13.512 nació perfectible y que su texto además de tener que ser retocado y complementado con previsiones normativas destinadas

a dar contenido a modalidades de la figura surgidas en el transcurso del tiempo, también debe admitirse, como lo he adelantado al principio, que esta misma ley constituye un instrumento eficaz para regular esta forma de dominio, por cuya razón basta para mejorarla con su actualización mediante la incorporación a su texto de las soluciones brindadas en su aplicación por la doctrina y la jurisprudencia.

De allí mi conocida postura de oposición a la implementación de un nuevo régimen, dirigido a sustituir íntegramente el sistema de la ley 13.512, como lo hace el Capítulo V del proyecto de reforma al Código Civil de 1998 y los antecedentes que lo inspiran.