Hoy, las garantías - para comprar viviendas, por ejemplo - son casi imposibles de conseguir. Tal vez por eso prolifera un sinfín de prácticas desleales, que en ocasiones deriva en estafas al inquilino o al propietario que acepta la escritura de un inmueble como aval para rentar el propio.

Pero conseguir ese garante no es fácil. Y tampoco lo es ofrecerle el título de propiedad a un amigo que lo necesita por el peligro que eso implica.
La primera salida que muchos encuentran es comprar una garantía. Todos los días se publican avisos de venta de avales que podrían considerarse “truchos” y que, de no detectarse, conllevan a un riesgo tanto para el propietario como para el inquilino.
El éxito de este mercado es tal, que el nivel de garantías rebotadas por no ser genuinas creció 30% desde la convertibilidad a 2005. Y, del año pasado a ahora, continúan en el mismo nivel: 1 de cada 10 presentadas en inmobiliarias por los postulantes a alquilar una vivienda, es apócrifa.
Las escrituras que aspiran a ser presentadas como garantía suelen ser chequeadas en el Registro de la Propiedad Inmueble, a pedido de inmobiliarias y particulares. Las últimas estadísticas de este organismo porteño revelan que entre 2002 y 2006 se duplicaron los pedidos de informes para descubrir estos engaños: de 298.417 a 572.797. Sobre todo se requieren dos estudios: el que determina la titularidad de la vivienda (de dominio y gravámenes) y el que establece cuántas veces se ha pedido en los últimos 90 días esa escritura para ser tomada como garantía.

“Que no haya variado el nivel de garantías rechazadas muestra que siendo habiendo un problema sin resolver. Es ese problema es que de que la única garantía que se acepta hoy en la Argentina es la propietaria. No se estudia a la persona (en su capacidad de pago), sino a la garantía de propiedad”, explicó a Infobae.com Silvano Geler, titular de la empresa homónima.
Así las cosas, “a la gente no le queda otra posibilidad que comprar una garantía. El tema del nivel de garantías ‘truchas’, es un emergente de que hay mucha gente desesperada por alquiler y no hay propiedades. Las locaciones aumentaron una barbaridad, y entonces, al haber mínima oferta, los dueños cuidan más sus propiedades y piden más requisitos para poder alquilar”, dijo.
La garantía, y más específicamente, la garantía de Capital Federal, es una exigencia que no existió siempre, por caso, en momentos anteriores a la crisis, cuando “sobraban” las propiedades en alquiler.
Cuándo una garantía es “trucha”
“Siempre que se compra una garantía, la misma se convierte en ‘trucha’, aunque pueda ser ‘buena’. Es trucha porque se vende y no porque sea necesariamente apócrifa”, dijo Geler.
Es decir, es posible que se compre una garantía y la misma no se haya vendido a nadie más, lo que la hace ‘buena’ o ‘apta’ para avalar al inquilino.
Pero es difícil que esto suceda. “Si alguien vende una garantía sólo a 1 o 2 personas, hace un mal negocio. Tiene que venderla a 80-90 personas, para que le justifique la venta. Esas propiedades terminan a la venta por ‘dos mangos’, nunca una garantía se vende poco”, dijo Geler.

“El informe 05 protege al propietario y existe desde hace más de quince años, pero muchas personas no se enteran porque las mismas inmobiliarias, ansiosas por alquilar, no les avisan.” En 2006 se solicitaron al Registro 15.874 chequeos de este último tipo, a razón de 50 a 70 pedidos por día.

Igualmente, algunas garantías compradas no son detectadas porque quien las vende, produce sucesivos cambios de titularidad de la propiedad.
“En general, esas propiedades que se ofrecen como garantía son un desastre, son un segundo piso por escalera en Once, sin luz ni servicios, de un ambiente y que no tienen valor comercial”, dijo Geler.
Riesgos para el inquilino
“El mejor consejo que puedo dar es no comprar garantías: son muy fáciles de detectar, se publica el listado de las garantías compradas todos los meses y los inmobiliarios serios las ven y ya saben que es comprada (www.geler.com)”, explicó el experto.
Quienes venden garantías cobran el equivalente a medio mes o directamente un mes de alquiler. Si se compra, se corre el riesgo de perder inmediatamente ese dinero al ser descubierto (lo que ocurre en la mayoría de los casos) y si se detecta después de cerrado el contrato de alquiler: el inquilino debe dejar en 30 días la propiedad, a menos que logre otra garantía que sea apta.
“Lamentablemente, para los inquilinos no hay mucha opción. Este es un problema para los estudiantes del interior porque vienen a estudiar a Capital y no tienen garante porteño como se está exigiendo”, comentó Geler.
Lo que hacen muchos empresarios del interior es comprar inmuebles para ofrecerlos como aval a otros comprovincianos o para sus propios negocios, para tenerlo como aval bancario. Pero no todos tienen la suerte de acceder a esto. Y muchos se animan igual a la compra de una garantía.
Otros, desisten y buscan propiedades en el primer cordón del GBA, como por caso, en Avellaneda, donde los requisitos en cuanto a los avales son más flexibles y los precios, mucho más bajos que en cualquier barrio porteño.
Riesgos para el propietario
El propietario que acepta una garantía debe chequear su estado cada 6 meses. Así lo recomiendan los expertos del sector. Es que en ese plazo, la propiedad del garante pudo haberse vendido o cambiado su titularidad, por lo que, dejan de garantizar el cumplimiento del inquilino.
Otra práctica común es sacar bien de familia y luego dar una propiedad en garantía.
Las nuevas bases de datos hacen que hoy en día, una garantía “trucha” pueda detectarse a la tercera o cuarta vez que se ofrece como aval. “Ya no hay casos de una garantía que se presentó 170 veces como hasta hace no mucho”, dijo Geler.
Por mes, ingresan al Registro de la Propiedad 25 mil solicitudes de informe, de las cuales alrededor de 7.500 son garantías para alquilar. Muchas de ellas, son garantías compradas, “truchas” que se presentan decenas de veces. Mensualmente, rebotan casi mil.

 

Fuente: www.infobae.com

 

Existen proyectos que plantean alternativas a las garantías. Uno sostiene la creación de un “fideicomiso de garantía de depósito”, una medida orientada a proteger al inquilino. “ En lugar de la garantía habitual, el locatario podría pagar al propietario dos meses de depósito, en lugar de uno, y ese dinero ir a una cuenta pública”, propone el abogado Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos.

“Así, mientras dure el contrato, el dinero estará allí, protegido. El fideicomiso constata a los dos años si el departamento está bien. Si es así, el depósito vuelve al inquilino. No hay posibilidad de que el propietario se quede con ese dinero si no corresponde.”

Además, explica Marini, el contrato quedaría registrado en el marco del fideicomiso. “Así, quedarían expuestas las cláusulas irregulares o abusivas”, agrega.

Otra propuesta es el servicio de “conciliación locativa”: “Como inquilino, puedo comprar un termotanque que es indispensable para el departamento, pero lograr que quede imputado en el alquiler. Esto se hace actualmente de manera informal, pero ahora sería arbitrado por algo. Podría funcionar a nivel municipal”, explica. En 2005 la entidad presentó estos proyectos ante el jefe de Gabinete, Alberto Fernández, y la ministra de Economía, Felisa Miceli.

Otra variante es la de Noemí Caracciolo, presidenta de la Asociación de Inquilinos de la República Argentina: “Yo tengo una consultora y alquilo departamentos sin garantía. A la gente le pido lo que pueda darme: recibos de sueldo, comprobante de monotributo, ingresos brutos o que pida a alguien salirle como codeudor”, asegura.

Fuente: www.perfil.com