Es objetivo del presente trabajo exponer las técnicas a aplicar para realizar la tasación de tierras potencialmente aptas para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios.
 

Entendiendo por tales a las: 

Como es sabido, la tierra normalmente se tasa aplicando los métodos de comparación y/o del valor de incidencia, sin embargo, desde el punto de vista del inversor ese valor, aunque estuviese bien determinado, no garantiza que pueda ser recuperado con una rentabilidad razonable.

Los problemas que enfrenta el tasador para definir el valor de una tierra potencialmente apta para un emprendimiento del tipo de los señalados, son:

a)       Que dicho desarrollo no existe en el momento de la tasación.

 

b)       Que la existencia de algunos desarrollos cercanos y/o similares al que se proyecta, no garantiza el éxito del que ha de desarrollarse en la fracción objeto de la tasación. Más aún es posible que le sean competencia.

 

c)       El valor de la tierra está directamente ligado a la rentabilidad del proyecto a desarrollar. Si en las evaluaciones preliminares el proyecto no presenta una rentabilidad satisfactoria para el inversor; el valor de la fracción será inferior al supuesto, a menos que exista otra alternativa que haga factible su uso

 

d)       En estas evaluaciones deben considerarse aspectos que trascienden a los de una valuación normal y que son los siguientes:

 

·         Sociológicos: estos aspectos son básicos para determinar la posible demanda que tendrá el emprendimiento, que es la variable fundamental. Por ello será necesario realizar las consultas e investigaciones necesarias a fin de determinar, si para esa zona y en ese momento, existe un mercado ávido del producto que se va a ofrecer.

·         Urbanísticos: a partir de las conclusiones de los estudios anteriores y de las necesarias consultas sobre los usos permitidos para la tierra en el lugar, las reglamentaciones y restricciones existentes, etc., se podrá definir el perfil de los potenciales interesados; y entonces a partir de las características de la fracción y de la zona, prediseñar el emprendimiento, es decir:

·         definir si serán casas multi o unifamiliares;

·         establecer el tamaño y forma de los lotes;

·         diagramar las calles internas;

·         dimensionar las áreas de recreación y servicios;

·         proyectar la infraestructura de servicios necesaria, etc.

 

·         Económicos: el perfil de la potencial clientela permitirá establecer una gama de hipótesis respecto de los probables ritmos de la potencial demanda y en definitiva los ingresos del proyecto, en tiempo y monto.

·         Financieros: deberá considerarse que el éxito de este tipo de proyectos está directamente ligado a la financiación que se brinde al público comprador; así como también que los inversores, compararán la rentabilidad del proyecto con otras alternativas de inversión existentes en el mercado.

·         Ingeniería: los criterios de ingeniería en concordancia con los urbanísticos y arquitectónicos, permitirán definir la infraestructura necesaria: cercos, calles, porterías y las instalaciones de servicios agua, sanitarios, electricidad, telefonía, gas, etc. El costeo de estos elementos permitirá definir un cuadro de egresos.

·         Administrativos: deberán considerarse los siguientes costos:

·         De desarrollo: honorarios de proyecto, dirección de obra, agrimensura, administración y gerenciamiento necesarios para este tipo de proyectos.

·         De mantenimiento: seguridad, jardinería, portería, etc.

·         De formalidades y tramitaciones: constitución de sociedades, subdivisión, aprobación de planos, etc.

·           Impositivos: impuesto a las ganancias, efecto del IVA sobre los costos de las obras de    infraestructura construcciones, impuestos municipales, sellados, etc.

 

Normalmente, en el momento de efectuar la tasación, el profesional sólo dispone de una fracción que se oferta, muchas veces a un valor irreal, fruto de estimaciones superficiales. En el mejor de los casos, dichas estimaciones, surgen de comparaciones con valores de terrenos pertenecientes al tejido urbano de la zona, o de lotes de otros emprendimientos

 

 

En este aspecto será de fundamental importancia la habilidad del profesional para plantear pautas de desarrollo de un proyecto razonable y ello implica la necesidad de conocer el negocio, para volcar en el diseño su interpretación del deseo del público. Muchos emprendimientos fracasan por tener un proyecto alejado del deseo y/o posibilidades del público.

 

El negocio de los desarrollos inmobiliarios no es nuevo, aunque bien es cierto que en estos últimos años ha tomado un fuerte ímpetu, en algunas ciudades del interior del país.

 

Desde décadas atrás hubo barrios del tipo Barrio Cerrado; los cuales normalmente eran barrios desarrollados por empresas, sindicatos y las fuerzas armadas. También los conjuntos habitacionales del tipo Torres Jardín, tuvieron predecesores, algunos de ellos de buen nivel.

A los fines de la valuación, las variables que más deben preocupar al valuador son:

·         La deseabilidad que el emprendimiento generará en el público.

·         El poder adquisitivo de dicho público potencial.

·         La financiación con que contará el emprendimiento

·         Las exigencias que plantea el público, tales como: localización, infraestructura, etc.

 

El profesional deberá compenetrarse de las necesidades y aspiraciones del público al que se destina el emprendimiento, así por ejemplo:

Un público de alto poder adquisitivo requerirá de muy buenos accesos, un paisaje cuanto más bello mejor, excelente nivel de infraestructura, lotes amplios (por lo menos de 1.000 m²), un entorno no agresivo; libre de fábricas, barrios marginales, arroyos contaminados, etc.

Un público de escasos recursos requerirá de: buenos transportes públicos, cercanía a los lugares de trabajo para reducir los costos de viaje, entorno e infraestructura de servicios razonables, etc.

En un emprendimiento destinado a la clase media se deberán seleccionar cuidadosamente cuales variables preferir, ya que por el lado de las preferencias se aproximará al primero de los casos expuestos, pero por el lado de los costos deberán contemplarse algunos aspectos del segundo caso.

No obstante debemos señalar que existen dos situaciones claramente diferenciadas:

Situación 1: Desarrollar un emprendimiento en zonas en las que éstos ya existen.

Situación 2: Proyectar un emprendimiento en una zona en la que aún no se han planteado este tipo de urbanizaciones, como en muchas ciudades del interior, por ejemplo: San Francisco, en la Provincia de Córdoba.

 

La gran diferencia es que en la primera situación el profesional ya tiene una orientación acerca de las preferencias del público en general, pero en la segunda no sólo carece de esa línea de orientación, sino que es probable que el público no se muestre interesado en un proyecto de esas características.

Como premisa básica para la comprensión del negocio, el profesional deberá interpretar cuáles son los impulsores de la demanda de este producto.

Pensar “que es lo que motiva a gente tan individualista como somos los argentinos a preferir vivir en un ámbito de copropiedad en lugar de la clásica casa unifamiliar en un barrio de la ciudad, aceptando reglamentos y obligaciones de consorcio.” Al respecto podemos, en principio, señalar:

 

·         La inseguridad que afecta a las viviendas individuales se soluciona en gran parte al estar dentro de un perímetro custodiado. Ultimamente esta seguridad es más psicológica que real.

·         Brinda un ámbito seguro que es una contención para el esparcimiento de la familia, en particular para los chicos.

·         Una tendencia de moda.

·         El deseo de pertenecer a una clase social determinada.

·         Etc.

 

Si bien es cierto que la manera idónea de esclarecer estas dudas es realizar una encuesta de mercado, algunos indicadores podrán brindar una pauta orientadora, por ejemplo:

·         El nivel de inseguridad de la zona.

·         La cantidad y el poder adquisitivo del público objetivo.

·         El comportamiento social y la cultura de la comunidad.

·         Etc.

 

Los actuales desarrollos para fines comerciales también tienen sus predecesores como los parques de diversiones, las tiendas múltiples del tipo Harrods y Gath & Chavez, y los grandes supermercados de los años 60/70.

No obstante el negocio actual se caracteriza por un gran dinamismo, casi todos los shoppings son objeto de frecuentes y grandes transformaciones a los efectos de satisfacer una demanda cambiante. En sus inicios el área del paseo de compras (mall) era la más importante junto a la denominada “tienda ancla”, actualmente la importancia de esas áreas disminuye mientras se incrementan las áreas de esparcimiento tales como: los patios de comida, cines, bowling, etc.

El valuador que tenga a su cargo la valuación de las tierras para esta clase de emprendimientos, deberá sustentar sus hipótesis en serios estudios (realizados por especialistas) sobre los hábitos de compra, necesidad de esparcimiento, poder adquisitivo, etc., del público de la zona de influencia.

En un momento dado, muchos pensaron que instalar un shopping en áreas en las que no existían era un éxito garantizado, sin embargo, luego se encontraron que por alguna causa el volumen de ventas estaba lejos de lo esperado y tuvieron que cerrar, vender o están replanteando el negocio.

Esta es una actividad en la cual el diseño del o los inmuebles componentes es gran parte del éxito, pero además ese diseño es apropiado para cada zona en una época determinada.

 

Desde el punto de vista de la valuación, las diferencias entre los emprendimientos de tipo comercial y los de vivienda son fundamentales.

·         Los emprendimientos comerciales son negocios de un riesgo mucho mayor que los emprendimientos destinados a vivienda, y naturalmente cuando son exitosos su rentabilidad también es muy superior a la de estos últimos.

·         Los desarrollos de vivienda (si parten de un proyecto sólidamente planteado) rara vez fracasan totalmente; podrán tener una rentabilidad menor a la presupuestada porque su ritmo o precio de ventas resulte inferior al supuesto inicialmente, pero en general siempre es posible recuperar parte de la inversión.

·         El recupero de las inversiones no aparenta ser tan probable en el caso de los emprendimientos comerciales. Los grandes inmuebles de los supermercados de los años 60/70 rara vez pudieron ser reutilizados, en general se demolieron generando un costo adicional.

 

 

Es claro que en este caso como en muchos otros el valuador debe contar con la colaboración de especialistas en el negocio que lo ayuden a interpretar los requerimientos y posibilidades de éxito del emprendimiento a valuar.

 

En la introducción ya hemos señalado los productos que en general se busca obtener con el desarrollo de los emprendimientos inmobiliarios.

Ante la fuerte indeterminación que afecta a los emprendimientos comerciales orientaremos este trabajo a los desarrollos destinados a viviendas.

 Cabe destacar algunas importantes variantes en el desarrollo de estos negocios. Están aquéllos que tienen por objetivo vender:

·         sólo parcelas de tierra (lotes para vivienda, fracciones para chacras, etc.);

·         la tierra más la construcción llave en mano de casas, o bien cuando se vende un departamento en un complejo de torres;

·         adicionalmente puede ofertarse cierta infraestructura deportiva: pileta, canchas, amarras, hoyos de golf, etc.

 

La experiencia nos indica que una vez que en una región se ha establecido la aceptación por parte de la Sociedad de este tipo de urbanizaciones, se genera rápidamente una fuerte competencia entre los mismos, tal como se observa en ciertas zonas del Gran Buenos Aires en algunas ciudades de Europa.

Esta competencia hace que cada vez sea mayor la oferta de proyectos que se esmeran en ofrecer más variantes de infraestructura, servicios, esparcimientos, etc., a un costo más optimizado.

A los fines de la valuación es necesario plantear por lo menos un anteproyecto al menos teórico y exponer en el informe que el valor determinado está sujeto al desarrollo de un proyecto de tales características.

En esta etapa se procede a predefinir el supuesto emprendimiento, es decir:

Es la razón de ser del emprendimiento, o la apuesta al futuro de sus fundadores, “ el que queremos que sea”.

 

Para que esto no sea una mera expresión de deseo debe estar delineado al menos en sus puntos esenciales en forma completa, vale decir:

·       será un barrio cerrado, un country, un club de campo, etc.;

·       alternativa mixta;

·       nivel social al que se pretende captar;

·       su magnitud se prevé en xx unidades;

·       el horizonte de desarrollo es de xx años.

 

De acuerdo con lo anterior se desarrollará un anteproyecto de agrimensura, arquitectura e ingeniería que considerará:

·       Desarrollo inicial para el objetivo propuesto.

·       Areas y/o alternativas de expansión y/o variaciones al objetivo.

·       Diagrama de urbanización o esquema de parcelamiento.

·       Planteo de las obras externas a la fracción:

 

·         Pavimentos exteriores.

·         Extensión hasta la fracción de los servicios públicos necesarios.

 

·       Planteo de las obras principales internas de la fracción:

·       Subdivisión

·       Pavimentos

·       Instalaciones de servicios

·       Saneamiento

·       Forestación

·       Otras

 

·       Fijación de pautas de las obras y urbanización futuras.

·       Estimar oportunidad de ejecución.

·       Planteo de alternativas de ejecución y/o desarrollo.

·       Costeo del proyecto y sus alternativas.

·       Otros.

 

A los fines de este trabajo y considerando que la metodología a aplicar es básicamente la misma para todos ellos, consideramos suficiente centrar el análisis en solo uno de estos productos: Un Barrio Cerrado que ha de desarrollarse en el Gran Buenos Aires.

 

El barrio cerrado (BC) es un derivado del Country Club, consecuencia - según opinión de muchos - del intento de reducir los costos fijos de las familias ocupantes.

El fenómeno country nació en nuestro país a principios de los años 70, siendo el Tortugas, el Highland y El Carmen algunos de los exponentes más antiguos, ese origen tuvo relación con el proceso de violencia que se vivió en nuestro país, que tenía al secuestro como práctica corriente, ello llevó a las clases pudientes a encontrar en el country un refugio mucho más seguro que la casa quinta tradicional.

Posteriormente, el incremento de la delincuencia común - cada vez más violenta - y el deseo de pertenecer o estar cerca de la “elitte” generalizaron el fenómeno country.

Sin embargo la crisis económica que se estableció hacia fines de los 80, también afectó a este fenómeno haciendo que:

·       Muchas familias opten por el country como residencia permanente dado lo gravoso que significa mantener dos casas, la urbana más la del country.

·       Otras familias dejen el country.

·       Surja el barrio cerrado.

 

 

 

El valuador deberá prever la evolución del emprendimiento en el tiempo, para lo cual es importante que al menos comprenda la evolución del producto en una zona comparable.

Para ello, describiremos sucintamente los aspectos más destacables de las tres macro-zonas del Gran Buenos Aires.

Zona Noroeste: El enorme desarrollo económico de la llamada zona norte del GBA ha impulsado notablemente el desarrollo de los countries y barrios cerrados.

Desde varias décadas atrás esta zona se destacó por la amplitud y calidad de la urbanización, en particular el área comprendida entre Vicente López y Beccar, una de las más residenciales del país.

Más recientemente se destacaron ciertos “hitos” que han sido impulsores de ese crecimiento que son:

·       La exitosa radicación de los parques industriales, como: el Parque Industrial OKS, en Gral. Pacheco; el Parque Industrial Pilar (también desarrollado por OKS); el Parque Industrial Tortuguitas y el Parque Industrial Garín.

·       El Proyecto Hidrovía, que ya ha generado la instalación de grandes plantas industriales en la zona de Campana - Zárate.

Estos hechos han motivado que en la zona norte existan más de 300 barrios cerrados y/o countries y que estén en etapa de proyecto numerosos barrios más.

Zona Oeste-Sur: Posiblemente por los malos accesos y por un efecto de moda esta zona fue eclipsada por la zona anterior. No obstante, actualmente, con las nuevas autopistas y a expensas de abundantes espacios verdes ha comenzado a prosperar el fenómeno BC,

Zona Sudeste: Quizá por causas similares a la anterior esta zona se ha visto relegada, no obstante actualmente con la Autopista Buenos Aires – La Plata, el público ha comenzado a reconocerla como una alternativa válida. Sobre todo porque las tierras aptas para empendimientos están a 30 ó 40 km del Centro de Buenos Aires.

 

Es generalmente aceptado que el cliente típico para un Barrio Cerrado es la pareja joven de clase media cuyas posibilidades económicas no le permiten solventar los costos de un country.

Para definir monetariamente ese perfil, consideraremos las inversiones que normalmente requiere instalarse en un BC así como también los gastos fijos:

 

 

 

 

A esto es necesario sumarle un gasto de expensas del orden de los $/mes 800.

Por lo general, es necesario financiar al menos parte de esa inversión. Supongamos que deben financiarse unos $ 200.000, a 15 años de plazo, ello en general significa una cuota mensual del orden de $2.800,  que de acuerdo con los requisitos bancarios típicos requiere de un ingreso familiar mínimo demostrable de $  12.000 mensuales..

 Antes de lanzar un BC, es necesario identificar al cliente. En nuestro caso ello significa evaluar si el BC que estamos pensando desarrollar es para gente de la zona, o para gente de otros lugares como por ejemplo de Capital.

Si pensamos en gente de otras zonas pensemos en qué atractivos le encontrará esa gente al BC de nuestro proyecto respecto de otros cercanos o de otras alternativas que se le presenten.

Es decir que debemos pensar en cuantas familias tipo ganan mensualmente $ 12.000, demostrables, y de esa población cuantos podrían ser interesados en el proyecto que analizamos.

Todas estas restricciones y posibilidades de otras alternativas nos permitirán establecer un marco de referencia para predecir la demanda.

Lo anteriormente expuesto puede resumirse en la realización de un estudio de pre-factibilidad, el que consiste en determinar las posibilidades de que el proyecto sea deseable por el público, o mejor dicho cuáles son los motivos por los cuales el público desearía participar del emprendimiento.

 

Ello requiere un análisis de las principales características urbanas de la zona:

·       Calidad urbanística del entorno

·       Facilidad de accesos y comunicaciones

·       Infraestructura educativa y de servicios

·       Inversiones a realizar (estimación preliminar) 

·       Valor de la tierra

·       Posible valor de venta

·       Otros

 

La obtención de opiniones de informantes de la zona como, por ejemplo, los operadores inmobiliarios y una evaluación del perfil socio-económico de los potenciales compradores de las zonas de mayor influencia.

 

Como señaláramos anteriormente para realizar la tasación es necesario comprender el negocio, esto es así porque será necesario generar hipótesis de ventas de los lotes, en cantidad, precio y tiempos de venta, para determinar el ritmo de ingresos. Evidentemente, la razonabilidad de la tasación dependerá de la bondad de estas estimaciones.

En general para todos los negocios es necesario analizar el concepto del flujo de caja, en algunos negocios este parámetro será más determinante que en otros pero siempre será un factor relevante.

En el caso del BC es el factor principal, pues normalmente el desarrollador debe realizar el grueso de las inversiones al principio del proyecto, las que se irán recuperando de acuerdo con el flujo de las ventas.

Por otra parte es claro que la demanda será muy sensible al precio de los lotes.

 Esto hace que la fijación del precio de lanzamiento sea un factor determinante para el éxito del negocio, pues si es bajo puede ir corrigiéndose (es algo natural que los precios aumenten en la medida que en el proyecto prospera) pero si es elevado producirá un alejamiento de la demanda con dos consecuencias no deseadas:

·       El lento crecimiento del emprendimiento sembrará dudas en el público en general y hará aún más marcada la reticencia de la demanda.

·       Una posterior disminución del precio para atraer demanda, será complicada y nada garantizará su efecto en el público.

 

Por otra parte siempre que sea posible, es bueno observar lo que ocurre con ejemplos cercanos, con lo cual podemos observar lo que ha ocurrido con algunos emprendimientos cercanos al que analizáramos[1]:

 

Emprendimiento 1: Es sin duda un desarrollo de gran éxito, realizado en un hermoso lugar algo retirado de los centros urbanos más próximos, pero con excelentes accesos e infraestructura. En poco más de un año se vendieron varias decenas de lotes, para ello se fijó un precio inicial moderado; un lote tipo de 1.000 m² costaba unos US$ 70.000, sólo algunos lotes de localizaciones muy exclusivas superaban los US$ 100.000. Antes de la inauguración se ofreció una preventa con descuentos del 20 %.

 

Emprendimiento 2: Posee una buena localización urbana y vecina a una excelente zona residencial. Se fijó desde su inicio un valor algo elevado; US$ 90.000 para el lote tipo cuyas medidas son 14 x 37 m, ese valor algo elevado provocó una demora en alcanzar el total de las ventas de los lotes disminuyendo el rendimiento financiero total.

 

Emprendimiento 3: Localizado en una zona algo retirada pero con buen acceso, y un buen entorno, se está desarrollando con buen ritmo, a expensas de ofrecer lotes de dimensiones atractivas a precios razonables.

 

Emprendimiento 4: Su lanzamiento es bastante reciente, sin embargo, su localización es contradictoria: toda la belleza del entorno más cercano, la contrarresta el único acceso que es por una calle de tierra a la que dan viviendas casi marginales.

 

Lo expuesto nos señala claramente el comportamiento del público en esta zona, el que debe ser considerado a los fines de establecer las hipótesis de valuación pero además puede ser aplicado a otras:

 

·         Cuando se ofrece una urbanización excelente en un marco natural de especial belleza y a un precio razonable, la gente lo acepta. (Emprendimiento 1)

·         Cuando las dimensiones de los lotes son exiguas y además el precio es elevado, la demanda se muestra renuente y el progreso es lento. (Emprendimiento 2)

·         Cuando se comprenden las limitaciones del marco natural que brinda la fracción y se compensa ese hecho con parcelas generosas ofertadas a un precio razonable, también se logra el éxito. (Emprendimiento 3).

·         El Emprendimiento 4, es un claro ejemplo de organizadores que no interpretan al público. Sabido es que la demanda de estos proyectos tiene una fuerte motivación en la inseguridad urbana, la fracción es parte del parque de un club deportivo de muy buen nivel, si el acceso al barrio se hubiese realizado por un circuito reservado dentro del predio del club la respuesta del público sin duda sería muy distinta.

 

 

 

 

 

El mercado inmobiliario de la zona será un factor a estudiar por el tasador, un mercado floreciente será sin duda un factor a favor, sin embargo, si dicho mercado se encontrase deprimido no significará que sea un factor negativo y será necesario investigar las probables causas de la retracción de la demanda.

Particularmente el valuador deberá evaluar si los valores a los que se ofertan las propiedades a la venta son razonables respecto de los valores de oferta en otras zonas comparables; no sería extraño que la retracción de la demanda tenga sus motivos en valores de oferta sobrevaluados.

Este hecho, aunque en principio contraríe las reglas normales del mercado de oferta y demanda, suele darse cuando en determinadas zonas existen microclimas derivados de situaciones atípicas. Es decir, cuando existen bienes que por determinadas circunstancias se transforman en un recurso escaso es razonable que se pretenda por ellos un valor superior al normal, sin embargo, no es razonable que ese o esos inmuebles atípicos sirvan como elementos de comparación para fijarle precio al resto de los inmuebles de la zona. Por ejemplo:

·         Si un tasador fijase un precio de 6.000 US$/m² del Palacio Paz2, en el que funciona el Círculo Militar frente a la plaza San Martín, estará tratando de reflejar en el precio el valor de un bien único, tanto por la localización como por la calidad y belleza de la construcción. Sin embargo, tomar ese valor como referencia para ponerle precio a la oficina del edificio de enfrente sería absurdo.

·         El ejemplo anterior trata de reflejar la situación que se observa en ciertas zonas del Gran Buenos Aires, en las cuales existen áreas que por sus características (localización, belleza, etc.) tienen la preferencia del público, se transforman en un recurso escaso y justifican un mayor valor. El problema surge cuando a partir de esos precios tope se fijan precios por comparación a otras zonas comunes que quedan entonces sobrevaluadas.

Este análisis el valuador debe hacerlo pues bien puede ocurrir que en la zona exista una demanda insatisfecha, y que la aparente retracción del mercado inmobiliario local, en rigor, sea una oportunidad de éxito para el proyecto.

Primeramente deben estimarse los ingresos probables que generará el proyecto. Es decir debe suponerse:

 

Es una hipótesis fundamental, debe estimarse en forma realista sobre la base del precio de lanzamiento fijado y de las posibilidades de la zona. Es conveniente considerar períodos tales como el trimestre o el semestre. Deben analizarse dos aspectos:

 

·         El tiempo de venta total: entendiendo por éste al período durante el cual se realiza la venta de todos los lotes del emprendimiento, o de una fase del mismo.

 El ritmo de ventas: es decir cuántos lotes se venderán en cada trimestre componente del tiempo total.

 

A los fines de la valuación es conveniente tomar un precio de lanzamiento que a lo sumo iguale el promedio obtenido en los análisis previos. 

Es recomendable fijar un sistema de bonificaciones que reduzca el precio inicial, de una limitada cantidad de lotes, para generar un efecto impulsor de la demanda.Posteriormente, si el ritmo de ventas es satisfactorio, puede ir incrementándose lentamente el precio.

Dentro de este marco conceptual existen ciertas “preguntas-clave” que debería formularse el valuador:

·       ¿Por qué el cliente querrá pagar $ xx en el BC de nuestro proyecto y no preferir las otras ofertas que el mercado presenta en desarrollos comparables, Emprendimientos: 1; 2 ó 3?

·         ¿Cuán distinto es el precio que se ha estimado para los lotes del proyecto, respecto de lotes pertenecientes al tejido urbano y comparables en magnitud, localización, categoría del vecindario, etc.?

 

 

Si bien el diseño definitivo estará a cargo de un urbanista, a los fines de la valuación es necesario realizar un diseño preliminar de partida.

Al respecto conviene considerar que lotes muy chicos dan lugar a construcciones muy cercanas, factor que perjudica la intimidad y conspira contra la demanda, ello hace que maximizar el uso de la tierra no siempre favorezca la rentabilidad del proyecto, ejemplo de ello son los diseños que proponen lotes de 15 metros de frente o aún menos provocando una excesiva cercanía entre las viviendas.

Por otra parte hay medidas mínimas a respetar para la subdivisión a realizar según la zona.

 Esto significa que será conveniente plantear alternativas de subdivisión, que respetando la calidad del emprendimiento, mejoren la rentabilidad de la tierra, por ejemplo frentes de unos 25 metros con fondos de 30 ó 35 metros. Recordemos que no estamos obligados a repetir el amanzanado urbano.

 

Al igual que los ingresos, los egresos también deben ser estimados en monto y en el tiempo en el que serán realizados, un proyecto viable en principio puede verse seriamente comprometido si la realización de los egresos no está adecuadamente planificada, especialmente cuando no toda la inversión puede solventarse con recursos propios y es necesario obtener fondos en el mercado financiero.

Los egresos que serán necesarios considerar son:

 

En este capítulo incluimos los gastos y honorarios correspondientes a:

a)       Honorarios de proyecto y dirección del emprendimiento.

b)       Costo de las encuestas de mercado y otros estudios preliminares.

c)       Costo del estudio de radicación del emprendimiento.

d)       Comisiones y gastos de compra de la fracción inicial.

e)       Costos relacionados con la habilitación del proyecto, subdivisiones, mensuras, reglamentos, etc.

f)         Gastos de la formalización y administración de sociedades para desarrollar el proyecto.

g)       Costo del proyecto de la infraestructura necesaria, caminos, servicios, etc.

h)       Gastos de promoción y/o publicidad.

i)         Honorarios y gastos relacionados con la venta de los lotes.

j)         Gastos de infraestructura y mantenimiento necesarios durante la venta (estructura de oficina, vigilancia, jardinería, impuestos, etc).

k)       Aspectos impositivos, ganancias, efecto del IVA, etc.

 

Parecería un contrasentido mencionar la compra de la fracción cuando justamente el objetivo de este estudio es determinar su valor. Lo que ocurre es que estamos ante un problema cuya solución es iterativa, es decir:

 

·         En un primer paso deberemos realizar la valuación del proyecto suponiendo, por ejemplo,que la fracción vale cero. Si obtenemos una rentabilidad holgadamente satisfactoria podremos en una segunda instancia asignarle un valor positivo.

·         En una segunda instancia se puede fijar un valor estimado “a priori” y observar la rentabilidad que se obtiene y así sucesivamente. Si se trata de una fracción ofertada para la venta es conveniente en esta segunda etapa probar con el precio de oferta.

Posteriormente veremos que no sólo es importante el precio sino también las condiciones de financiación que puedan obtenerse.

Este es un tema de gran trascendencia sobre el cual muchas veces se improvisan estimaciones de valores por m², hecho grave pues es uno de los costos más importantes y si no se realiza un estudio específico (aunque sea aproximado) se estará asumiendo un gran riesgo.

Como anexo 1 a presentamos un cuadro de costos típicos para cada uno de los servicios; pero advertimos que esos costos deben ser analizados para cada situación en particular, puesto que:

·         La distancia de la fracción a los puntos de toma más cercanos de los servicios.

·         La topografía del terreno, cruces de rutas, vías férreas, arroyos, etc.

·         Los cánones que cada municipio y/o ente, cobra por estas obras.

·         Las características de la infraestructura pública existente (¿Están las redes saturadas, o aceptan una importante incorporación de nuevos usuarios?). Al respecto se advierte sobre la red sanitaria de ciertas localidades.

Este es un aspecto clave, frecuentemente el potencial inversor se ve seducido por un valor de oferta bajo de una fracción algo alejada del tejido urbano, sin embargo, cuando se realiza el estudio detallado no pocas veces se observa que fracciones inicialmente más caras pero más cercanas a la urbanización terminan resultando más económicas y en los casos en que la urbanización es buena, será una localización preferible.

Esto es porque, como podrá observarse en el anexo, los costos típicos de infraestructura son:

·         Costo tipo de pavimentar una calle para tránsito pesado: 2.250.000 $/km

·         Costo de tipo llegar con los servicios públicos a la fracción: 700.000 $/km

 

·         el tamaño y forma de la fracción;

·         como se proyecte el BC, por ejemplo: longitud y ancho de las calles, tipo de pavimento, etc.;

·         tipo de cerco perimetral: cerco vivo, alambrado, o reja;

·         la cantidad de accesos, casillas de guardia, etc.;

·         que se diagrame un núcleo central de servicios o acometidas perimetrales, etc. y

·         el tipo de tratamiento de los efluentes; conexión a la red pública, planta general propia, plantas individuales con pozo séptico, etc.

Seguidamente expondremos los procedimientos y métodos a aplicar.

El método comparativo nos brindará un valor de referencia del cual partir o al cual tener como objetivo de aproximación. Para ello el valuador observará los precios de venta u oferta de tierras en zonas comparables, cuando no sea posible establecer esas comparaciones se podrá definir una aproximación teórica a partir del valor de los lotes del tejido urbano.

Si la fracción ya tiene fijado un precio por sus dueños, el mismo también debe ser evaluado, ya sea para aprobarlo o para explicar con argumentos sólidos las diferencias de opinión que surjan.

 

 Como ya comentáramos, el criterio de valuación a aplicar será el del Valor Actual Neto (VAN), del flujo de fondos que ha de demandar y generar el proyecto.

Sin embargo, debemos señalar algunas particularidades:

·         Se trata de un flujo de fondos dinámico pues:

·         Los precios tienden a subir en el tiempo por el avance del emprendimiento.

·         Las cantidades de lotes que se venden también varían en el tiempo.

·         Los gastos de mantenimiento disminuyen a medida que los terrenos se van vendiendo.

 

·         Las tasas de interés deben ser analizadas de manera especial:

·         La rentabilidad a que aspiran los inversores variará en función de las alternativas que estos tengan para colocar su dinero.

·         Si será necesario tomar fondos del mercado financiero deberá considerarse ese costo.

·         Los egresos deberán considerarse con la financiación que se estime obtener.

El resultado del VAN debe analizarse a la luz de que como respaldo se tendrá un bien que ha incrementado su valor, es decir las inversiones realizadas se han valorizado.

Los pasos a seguir serían:

a)       El valuador deberá comprender las características de la zona y, de no existir en ella emprendimientos comparables, investigar la recepción que tendría en el público el lanzamiento de un desarrollo inmobiliario como el que se plantea.

b)       En función de dichas características definir:

·         El tipo de proyecto y el perfil del cliente.

·         El tipo de infraestructura necesaria; señalamos aquí que los costos más importantes son: el pavimento y el tratamiento de efluentes (en el caso que no sea posible conectarse a la red pública).

 

a)       Con los datos anteriores, que básicamente pautan los requerimientos de la demanda y las características del producto que ofreceremos, podremos establecer niveles hipotéticos de precios y ritmo de ventas.

 

Del flujo de fondos realizado se obtendrá un margen el que será necesario comparar con un valor establecido de antemano por los inversores, o bien determinar un margen razonable para el mercado del momento.

Sin embargo, deberá entenderse la rentabilidad objetivo dependen de cada inversor, pues éste puede:

·         Evaluar el proyecto como una inversión aislada que le permita obtener una rentabilidad financiera superior a otras alternativas existentes en el mercado.

·         Evaluar el proyecto como una inversión que brindando una rentabilidad aceptable permita desarrollar una zona, con el objeto de desarrollar otros negocios futuros, o bien satisfacer demandas sociales (por ejemplo un municipio, un sindicato, etc.)

·         Etc.

 

Con todo debemos señalar que existe un margen mínimo que debe considerarse y que es la rentabilidad que el inversor obtiene colocando el dinero en créditos con garantía hipotecaria en alguna escribanía, tasa que actualmente debe estar en el orden del 18 % anual.

Por lo expuesto considerando que en este tipo de negocios siempre existe un riesgo, debemos asumir que un inversor normal aspirará a obtener una rentabilidad superior a la anterior.

En el anexo 2 se exponen como ejemplo dos alternativas de valuación de una fracción apta para emprendimientos.

 

 

 

Los costos que figuran en la planilla adjunta son los valores que normalmente debería abonar quien haga ejecutar la obra a una empresa contratista, incluyen el costo total más los costos de estructura y beneficios de empresa.

Se destaca que se trata de costos típicos pues su aplicación puntual a un caso determinado podrán estar influenciados por diversas circunstancias como:

·         Magnitud de la obra.

·         Tipos de suelos.

·         Obstáculos a salvar, rutas, vías férreas, arroyos, etc.

·         Distancias hasta la fracción, dentro de la misma, etc.

·         Tipos de materiales a emplear.

·         Imposiciones de los municipios; este aspecto suele ser determinante del costo pues hay municipios que cobran derechos otros que no, ante la rotura de pavimentos ciertos municipios aceptan que solo se arregle la parte afectada, otros reclaman el cambio del paño completo, etc.

·         Cánones o derechos impuestos por otros entes, Vialidad por el cruce de rutas, Ferrocarriles por el cruce de vías, etc.

 

Como se observa de lo expuesto los valores indicados son solo ilustrativos, cada caso deberá analizarse en forma específica.

 

 

 

El ejemplo planteado corresponde a un caso real, en una importante localidad del Gran Buenos Aires situada en el arco del km 20, que pasa por Martínez, Ramos Mejía, Lomas de Zamora, Quilmes.

La fracción se encuentra en una céntrica zona distante a poco más de un kilómetro de la estación, es parte de un gran predio de unas 30 ha, que habiendo pertenecido a una fábrica del lugar permaneció desocupado por décadas, postergando con ello el natural crecimiento edilicio del vecindario.

Desde hace unos años el lugar se encuentra en sostenida evolución, pues el predio fue vendido y en él se asentaron dos clubes deportivos, un polideportivo municipal y se establecieron amplias y agradables plazas públicas.

Una las entidades deportivas adquirió 7 ha destinando parte de ellas a un barrio cerrado actualmente en desarrollo y el resto a actividades deportivas.

Sin embargo con el correr del tiempo y observando el poco uso que los asociados hacen de las instalaciones deportivas se está estudiando la alternativa de vender dicha fracción a inversores que deseen completar el barrio cerrado, respetando las características urbanísticas del barrio ya existente.

Para un análisis preliminar se han fijado los siguientes parámetros:

Número de lotes:se ha supuesto que de la subdivisión se obtienen 24 lotes cuyas superficies rondan los 750 m².

Tiempo de venta total: El tiempo de venta total es de 7 trimestres, hay un tiempo de preparación menor a un trimestre que se incluye en el trimestre cero.

Variando el precio de compra, el que se supone pagadero en cuotas, se han desarrollado dos alternativas:

Alternativa 1: supone un valor de compra de US$ 800.000.

Alternativa 2: supone un valor de compra de US$ 700.000.

En los cuadros adjuntos puede observarse la rentabilidad que surge de cada una de ellas suponiendo una tasa de descuento del 12 % anual.

 

Fuente: www.reporteinmobiliario.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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