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 En el mes de agosto se llevó a cabo el taller mensual programado por el CEDIN. De la reunión participaron representantes de empresas inmobiliarias, constructoras, arquitectos y otros agentes del sector de reconocida trayectoria.
En esa oportunidad, el tema central fue el de “Nuevos Conceptos en emprendimientos Inmobiliarios”.
Los emprendimientos inmobiliarios actuales han evolucionado hacia nuevos conceptos priorizando aspectos tales como la ubicación, la presencia de buenas vías de acceso y el potencial de desarrollo del entorno próximo.
Se trata de proyectos mixtos, con ofertas de residencias, oficinas, comercios y hotelería, entre otros. Estos emprendimientos priorizan aspectos relacionados con una mejor calidad de vida, como amplios espacios verdes y una buena vista. La importancia otorgada a la seguridad es otra de las prioridades de estas nuevas tendencias.
La diferenciación de los consumidores juega un rol fundamental en estos emprendimientos, que cuentan con una gran inversión en tecnología y diseño.
La seguridad es indudablemente uno de los aspectos más solicitados por los clientes. El problema es el costo que dicho servicio implica. Para paliar el problema una de las alternativas que puso en práctica un grupo desarrollista local es introducir los condominios dentro de los countries con lo cual el mantenimiento de la seguridad pueda ser dispersado entre más propietarios. Esto se enmarca dentro de una corriente que apunta a la constitución de urbanizaciones más eficientes, que ofrezcan más servicios y en donde se puedan prorratear los gastos que los mismos conllevan.
El desarrollo emprendimientos de housing, se ve favorecido por un contexto en el cual los costos de construir por cuenta propia son muy elevados. A ello hay que adicionarle las dificultades de disponibilidad de tiempo que enfrentan sobre todo las familias jóvenes. Otro factor limitante está relacionado con la disponibilidad del crédito. Las posibilidades de financiamiento son en general escasas, y de aumentar estarán más vinculadas a la adquisición de viviendas ya construidas que a la construcción por cuenta propia.
El problema del acceso al crédito sigue siendo una de las principales preocupaciones del sector. A pesar de que se han instrumentado algunos programas de financiamiento a través de los bancos el crédito no ha crecido considerablemente. El principal obstáculo está relacionado con el alto porcentaje del salario que implica la cuota hipotecaria fundamentalmente para la clase media. Otro limitante está relacionado con que se debe pagar un porcentaje de la vivienda a adquirir que no es cubierto por el financiamiento. Cabe aclarar que en este contexto el gobierno lanzó un plan para la adquisición de viviendas por parte de inquilinos. Con ello se buscó disminuir en cierta proporción el precio de los alquileres. Sin embargo y a pesar de que inicialmente las consultas fueron muy numerosas, el monto de los créditos efectivamente otorgados fue bajo. En ello pudo haber influido el hecho de que el monto de la cuota nunca pudo igualar el costo de los alquileres, excepto en el caso de los inquilinos estuvieran dispuestos a resignar ubicación. Sin embargo en general la gente no está dispuesta a relocalizar su vivienda resignando ubicaciones que percibe como buenas en cuanto al entorno general y vías de comunicación.
Cabe aclarar que el costo de los créditos hipotecarios sin embargo es bajo, por lo que aquellos inversores que poseen liquidez tienen una buena oportunidad de inversión. Sin embargo los recientes episodios de turbulencia en los mercados financieros internacionales, con aumentos de tasas de interés, amesetamiento en la evolución en los precios de los inmuebles, y pérdida de valor de las empresas dedicadas al real state, generan un panorama complicado para el crecimiento del mercado de crédito hipotecario.
Un estudio reciente realizado por Reporte Inmobiliario analiza el porcentaje del sueldo que se debe destinar al pago de la cuota hipotecaria en distintas ciudades del país. Los resultados arrojan que en Córdoba Capital la proporción del sueldo que implica la cuota hipotecaria es del 75%, uno de los más altos del país. Otras ciudades en donde dicho porcentaje es elevado son Salta, Mendoza y Santiago del Estero, con valores de 86,7%, 81,12% y 77,11%, respectivamente. En el otro extremo están ciudades en donde el esfuerzo salarial es significativamente menor, como Río Gallegos con un 37,27% y Trelew con un 41,61%.
Uno de los aspectos que caracterizan a los nuevos emprendimientos es la oferta de amenities. Para algunos grupos de consumo particulares la demanda de amenities está condicionada por el aumento de costos que ello implica. En el caso de determinados clientes esto implica un incremento por encima de sus posibilidades. Esto genera que en algunos casos se demanden departamentos con menor cantidad de servicios adicionales, buscando de esta manera ahorrar en el pago de los gastos comunes. Con el objeto de combatir este problema algunos emprendimientos han implementado un sistema de pago por uso, en el cual parte de los servicios adicionales son provistos por empresas externas. Por otro lado se señaló como importante la evaluación de la calidad de las amenities que son ofrecidas. En Buenos Aires existe una tendencia creciente la construcción de edificios que compensan el escaso volumen, con una amplia oferta de prestaciones tales como piscinas, solárium, salón de usos múltiples, servicio de laundry, cyber-room, jacuzzi y gimnasio. Esta es una forma en la que los desarrollistas buscan diferenciarse no solo de otros emprendimientos, sino principalmente de los usados que no cuentan con estos servicios de mayor valor agregado.
Siguiendo con la tendencia pasada se observa una gran demanda de unidades en la modalidad de preventa. Con respecto a la tipología de la demanda la compra de departamentos es realizada aproximadamente en un 70% por inversores y en un 30% por consumidores finales. En el caso de las oficinas, la tipología es diametralmente opuesta, con una presencia aproximada de un 35% de inversores y de un 65% de futuros usuarios. Esta reversión en el mix de compradores puede deberse a que los grandes inversores no han detectado todavía en el mercado de oficinas una buena oportunidad de negocios.
En términos generales la percepción es que el mercado de oficinas posee una buena performance en el mercado de renta, no obteniendo los mismos resultados en la oferta para la venta. Comparativamente las oficinas chicas se venden aproximadamente en un 5% por debajo del precio de los departamentos mientras que para las oficinas grandes el precio cae un 20% con respecto a los departamentos del mismo tamaño. La rentabilidad aproximada para la inversión en el mercado de oficinas se calcula alrededor del 7% anual. Este es un mercado que presenta un gran potencial de crecimiento pero que presenta cierto riesgo para el inversor debido a que presenta mayores dificultades de colocación en relación a otros productos.
Otro mercado que merece especial atención es el de las cocheras. En determinados barrios tales como General Paz, la demanda de departamentos con cochera es alta. Esta demanda está liderada por familias jóvenes que necesitan departamentos con cocheras a pesar del aumento en el precio del inmueble que ello implica. El costo de una cochera es de aproximadamente $30.000. Varios factores explican el aumento en el precio de las cocheras. Entre ellos podemos nombrar al constante crecimiento del parque automotor (suma más de 500.000 vehículos por año) y a la desaparición de garages utilizados por las empresas constructoras para levantar edificios. Esta demanda creciente genera una tendencia a que los nuevos departamentos construidos posean cochera incorporada.
Un tema de constante preocupación por parte de los empresarios del sector es la falta de inversión en infraestructura por parte del gobierno. Esto comprende aspectos tales como la extensión del sistema de cloacas, y el desarrollo de redes de transporte, dada la creciente congestión de las calles producto del crecimiento del parque automotor. Para enfrentar estos problemas, se planteó tomar ejemplos de medidas adoptadas en los países desarrollados, como por ejemplo con el problema del tráfico, en donde en algunas grandes ciudades del mundo se ha adoptado la política de cambiar el sentido de las avenidas de acuerdo al horario.
Otro aspecto que genera preocupación con respecto al accionar del gobierno es la falta de de normativas que permitan el desarrollo de los nuevos emprendimientos. Para ello se citó el ejemplo de La Calera, en donde se han creado normas que favorecen el crecimiento de los proyectos de housing y condominios. El desarrollo de una normativa que permita el crecimiento del sector, se señaló como un compromiso que deberán asumir las nuevas autoridades políticas.
Con respecto a la evolución de las ventas en los emprendimientos de housing, en general la percepción es buena. La mayor demanda proviene en su mayor parte de los grupos de constructores, y el negocio en general es la compra de lotes que luego son subdivididos para la posterior venta.
En relación a las características de la demanda se señaló que la misma se ha diversificado, en el sentido de que proviene tanto de los padres como de los hijos que acaban de formar una familia.
Los nuevos proyectos por otra parte contarán con una interesante mixtura desde el punto de vista arquitectónico.
Otro aspecto que se señaló en el debate es la afluencia de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario argentino. En ese sentido cabe destacar que el principal motivo que propicia la inversión es la diferencia de precios. Los inversores españoles, por citar un ejemplo, comparan en costo del metro cuadrado en los barrios más caros de la ciudad de Buenos Aires que ronda los 2000 dólares, contra los 15000 euros que deben pagar en Madrid. Otro factor que explica la afluencia de inversiones españolas es el desarrollo de una burbuja inmobiliaria en ese país que ha dejado a los desarrolladores locales con mucha liquidez excedente.
Fuente: CEDIN - Taller: Nuevos Conceptos en Emprendimientos Inmobiliarios
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