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 Las reformas estructurales del gobierno de Lula revolucionaron la construcción en ese país. Cuáles son los factores que incidieron para lograr este fenómeno qué atrae inversiones provenientes de exterior y cuál es la empresa argentina que planea expandir sus negocios de real estate.
La expansión vertiginosa registrada por la construcción en Brasil en los últimos años llevó a numerosas empresas brasileñas a abrir su capital a la bolsa. Gafisa, uno de los principales developers de Brasil, cotiza en el NYSE en New York, pero no está sola, ya que anteriormente Cyrela Brazil Realty, Rossi Residencial, Company y Abyara Planejamento Imobilario levantaron un enorme volumen de fondos en el mercado de capitales local e internacional.
Un caso emblemático es el de Cyrela, que ya en 1996 había hecho su primera emisión de acciones preferidas en el mercado de capitales de EE.UU. por 80 millones de dólares. Pero la llegada de la firma al Bovespa se concretó en el 2005 y en la actualidad el 40% del capital accionario flota en la bolsa.
El proceso de crecimiento de Cyrela, a partir de ese momento, fue meteórico y se logró de la mano de alianzas con otros desarrollistas, como por ejemplo la argentina Irsa.
Recientemente Cyrela se asoció con la empresa presidida por Eduadro Elsztain para realizar una inversión de 80 millones de dólares. En la Argentina construirán un complejo de seis edificios de lujo, bautizado Horizons, que estará concluido a fines de 2010.
Es casualmente IRSA, el adelantado argentino en esta nueva etapa, ya que iniciará un proceso de expansión regional y será a través de su formato de centros comerciales y hoteles.
Luego de más de una década de invertir en el negocio del real estate argentino IRSA anunció que prepara el terreno para iniciar un agresivo proceso de expansión regional que lo llevará a invertir en varios países de América latina.
El objetivo del holding, propietario de los mayores centros comerciales y de varios hoteles de lujo de la Argentina, es desembarcar con su formato de negocios en Brasil, Uruguay, Perú y Colombia, además de hacer uso de las opciones que tiene para crecer en sus empresas controladas y vinculadas.
Así lo informó la compañía oportunamente, al momento de anunciar un aumento de capital por $280 millones, que tenía como objetivo “acompañar financieramente las oportunidades de negocios que el mercado ofrezca”.
El tipo de cambio, la barrera
Pese a este boom, son muy pocas las empresas o fondos argentinos que operan en el mercado brasileño, según expresó Germán Gomez Picasso, Director de Reporte Inmobiliario. Y el motivo pasa por las fuertes asimetrías reinantes en cuanto al tipo de cambio, que suponen una fuerte barrera para que se desarrollen emprendimientos con fondos nacionales.
Pero el mercado interno no es el único motor de este movimiento, ya que los inversores extranjeros, comenta Antonio Montes, profesor del Instituto de Empresa de España “se han dado cuenta que pueden seguir creciendo en países como Brasil debido a la crisis del sector inmobiliario en EE.UU., así como el estancamiento en España, y en general en todos los países europeos”.
Demanda europea
El catedrático, según consigna un reciente informe de Universia Knowledge Warthon, "es que existe una demanda creciente de europeos que quieren tener su segunda residencia en Brasil, porque es un país muy atractivo, económica y políticamente estable, que está desarrollando importantes proyectos de infraestructuras en puertos, aeropuertos, autopistas y trenes”.
Esto, junto con el grado de confianza internacional que despierta el país en la actualidad, está atrayendo a muchos inversores extranjeros.
Según Felipe Cavalcante de Melo, presidente de la Asociación del sector inmobiliario y turístico del Nordeste, “los grandes proyectos que se están desarrollando ahora se hacen con capitales del exterior, en tanto que buena parte de los compradores son europeos, como segunda vivienda, en especial del Reino Unido, Alemania, España y Francia.
Diogo Contreras, director de HVS en Brasil explicó recientemente que a la hora de analizar porqué países como Turquía, España, Portugal, Marruecos o Dubai se posicionan en el mundo como las principales plazas para la compra de segunda vivienda, los atributos que hacían que la demanda optase por estas ciudades eran:
- Los bajos valores inmobiliarios relativos,
- El bajo costo de vida
- Un clima estable y sin catástrofes naturales
- Una economía estable y sistema de salud y transporte aceptables.
Para Daniel Citron, Senior Managing Director Head of Latin America de Tishman Speyer, “la inversión inmobiliaria fuerte llegó a Brasil durante los últimos dos años, desde Septiembre de 2005 . Hoy tenemos 22 ofertas públicas de empresas inmobiliarias en la bolsa; esta es la mayor revolución industrial del sector en la historia”.
Citron agrega que “en Brasil el 39% de la bolsa está compuesta por compañías inmobiliarias y la mayoría de estas compañías se dedican a los segmentos residenciales”.
Creció de la demanda a partir de hipotecarios
En el último año, más de 200.000 brasileños hicieron realidad el sueño de adquirir su propia casa. La deuda adquirida para la financiación tendrá que amortizarse en los próximos 30 años, a una tasa de interés anual del 12 por ciento.
Hace poco más de tres años, antes de que el gobierno brasileño cambiara las normas de la financiación inmobiliaria, esta situación hubiese sido inimaginable para la mayoría de los nuevos propietarios.
Desde mediados del año 2005, el mercado inmobiliario brasileño vive un fuerte cambio estructural, a partir de la puesta en marcha de nuevas normas que flexibilizaron las condiciones de compra y permitieron el boom actual.
Según la Asociación Brasileña de Entidades de Crédito Inmobiliario y de Ahorro (Abecip) en 2004 se concedieron 54.000 créditos hipotecarios. Con la reforma, en 2007 este número alcanzó los 195.900.
“Los nuevos créditos hipotecarios llegarán a los 23.000 millones de reales este año y superarán hasta en un 35% los resultados del 2007, dijo José Pereira Gonçalves, director de dicha asociación a BNaméricas.com. Ya durante el año pasado, los créditos sumaron 18.500 millones de reales, es decir un 50% que en el 2006 y es una cantidad enorme frente al 2003 o 2004”, agregó.
Abecip estima que los créditos hipotecarios crecerán en forma sostenida hasta el 2012, cuando deberían llegar al 10 / 15% del PBI brasileño, comparado con el 4,5 / 5% actual.
Las causas de tal crecimiento, según el ejecutivo, pasan por el aumento de los depósitos y las mejores condiciones para los tomadores.
El cambio más importante se produjo en la garantía hipotecaria, pues el gobierno autorizó que las instituciones trabajaran con la alienación fiduciaria, según la cual el comprador del inmueble sólo será dueño del mismo cuando cancele su deuda.
“Aunque esa posibilidad crea una situación de alto riesgo para el prestatario, posibilita que quien oferte los recursos, tenga una motivación más porque le permitirá recuperar el inmueble en caso de incumplimiento”, explicó el profesor del Departamento de Economía de la Unb (Universidad de Brasilia), José Carlos Oliveira.
Según las normas del Banco Central brasileño, un 65% de todo el dinero captado a través de ahorro debe ser destinado a créditos para la vivienda. De ese total, un 80% se colocará según las condiciones del SFH (Sistema de Financiamiento Habitacional, con topes en las tasas de interés de hasta un 12 y 13% para la adquisición y construcción de inmuebles, respectivamente) y el monto restante, a tasas de mercado, se destinará al financiamiento de inmuebles residenciales.
Anita Kon, profesora de la PUCSP (Universidad Católica Pontificia de São Paulo), expresó que “el sector financiero privado también implementó medidas para incentivar el aumento de la financiación inmobiliaria. Aumentaron los plazos de financiación y se flexibilizaron las normas para comprobar la renta del prestatario”.
Aunque no todas las clases sociales brasileñas están disfrutando de la mayor oferta de viviendas. Kon explica que a pesar de que las medidas gubernamentales implementadas destinaban recursos específicos para la clase baja y media, los mayores beneficiados del auge de la vivienda son los compradores de la clase media y alta.
Pero el boom no sólo viene por el lado de la demanda, ya que numerosos fondos y empresas extranjeras han puesto el ojo en el mercado brasileño.
En la actualidad, en Brasil existe un déficit de alrededor de ocho millones de viviendas, por lo que este fondo ofrece a los inversores una interesante oportunidad. La demanda para este tipo de inmueble crecerá en 300.000 unidades al año durante los próximos años.
Un factor significativo en este escenario - y que lo diferencia de la crisis inmobiliaria ocurrida en EE.UU.- es que el sistema crece de manera consolidada. Esto es así porque la clase media también pasa por un buen momento económico, con índices crecientes de ingresos y empleo.
Una muestra de ello es el dato divulgado por la Caja Económica Federal, que indica que los jóvenes de menos de 30 años representan un 36% de las financiaciones inmobiliarias concedidas por la institución en 2007.
"Por el momento, en Brasil no ocurrirá lo mismo que en EE.UU. En primer lugar porque no hay una generalización de la financiación como ocurrió allí, pues las clases baja y media-baja no están presentes en este mercado. Y la tasa de interés no es tan baja como para estimular a las personas que no tienen potencial de compraventa", afirmó Oliveira, de la UnB.
Echale la culpa a Río…pero también a San Pablo y a Natal
En cuanto a la aceleración de las ventas por regiones, Kon señaló que ésta “se hizo efectiva inicialmente y con mayor intensidad en la región de en Río de Janeiro y en San Paulo”.
“A ellas se suman otras regiones del Centro y del Nordeste, que están preparándose para la aceleración de las ventas inmobiliarias, pero la fuerte burocracia, junto con la centralización de las decisiones en las regiones Sudeste y Sur del país, han supuesto una mayor dificultad de estímulo en las demás regiones”, añadió la especialista.
La tendencia indiscutida en San Pablo, una ciudad que se parece cada día más a Buenos Aires., es el lanzamiento de proyectos del tipo torre en las afueras de la ciudad, que poseen entre un 60 y un 80% de espacios verdes e importantes amenities y es bastante común encontrar obras recién comenzadas en las afueras de la ciudad con la leyenda en algún cartel bien visible “vendido 100% el día del lanzamiento”
Pero en otras zonas, como Natal, la revalorización de los terrenos en el último año ha sido de más del cien por ciento.
Perspectivas más que favorables
Los operadores especulan que en el futuro se van a disparar los precios en mercado residencial y de oficinas. La causa se puede encontrar en la conjunción de los siguientes factores:
- Mayor reducción de las tasas de interés,
- Inflación bajo control y
- Crecimiento de la economía.
Ante esta situación muchos fondos inmobiliarios internacionales tienen la vista puesta en Brasil, a la espera de que le sea concedido el grado de inversión, por parte de las calificadoras de riesgo, lo cual parece muy probable pueda suceder de aquí a unos meses.
Las perspectivas de corto plazo son que continúe el aumento de las ventas, sin embargo, Kon alertó de que “a largo plazo, este movimiento no se sostendrá y se agotará, ya que la oferta de inmuebles para la clase media y alta está creciendo de forma que muestra una tendencia a superar la demanda”.
Agregó además que a medio y largo plazo, “la dotación de recursos para las clases menos privilegiadas muestra un potencial de disminución considerable, ya que existe la necesidad de dar prioridad a otras obras de infraestructura básica y otros proyectos sociales de educación y salud que apoyen el desarrollo”.
Montes es mucho más optimista que Kon. Para él, los riesgos para el sector consisten en saber en saber si el Gobierno de Lula continuará con todas las reformas estructurales que ha iniciado y tiene previstas, además de ser capaces de combatir la corrupción y la inseguridad. Otro peligro es una crisis energética, que pueda afectar al mercado interno.
El academico expesó que “si a la reforma impulsada por el gobierno se une el plan de Lula de 2006 que contempla ahorros fiscales para inversiones inmobiliarias de hasta el 32% y que ha habido una reducción de impuestos en materiales de construcción, junto a mano de obra barata, y tasas de interés que han bajado considerablemente, del 25% al 12%, las perspectivas son muy buenas”.
Oliveira señala que el gobierno brasileño trabaja para crear mejores condiciones de inversión en el sector productivo, facilitando la entrada de jugadores extranjeros en el mercado. Según él, este tipo de inversión traerá, a medio plazo, rentabilidad tanto para el inversor, como al país, que reduce el riesgo de una fuga masiva de capitales.
"El gobierno está trabajado en normas que no restrinjan la inversión extranjera a los activos líquidos, sino que incentiven la inversión en activos reales, tanto en el sector productivo como en la construcción civil. Aunque éstas no sean extremadamente rígidas, pues alejarían a los inversores, ayudan a evitar la volatilidad", concluye.
Fuente: Infobae Profesional |
